Помощь адвоката по земельным спорам

Обстоятельства дела

К Адвокату Поляк М.И. обратились члены СНТ И. Ступинского района Московской области с просьбой о признании частично недействительным кадастрового учета соседнего с ними земельного участка, внесении изменений в кадастровый учет, признании права собственности на земельные участки за 23 членами СНТ. СНТ И. был отведен земельный участок площадью 16 га, данная площадь была позднее уточнена и составила 14 га, земельный участок был выкуплен у ТОО М. СНТ И. зарегистрировало право собственности на земельный участок площадью 140 900 кв.м., площадь и границы участков соответствуют Проекту планировки и застройки СНТ. Общим собранием садоводов было решено приватизировать все участки. В процессе оформления необходимых документов выяснилось, что ОАО Н. имеет наложение границ на земельные участки садоводов и земли общего пользования СНТ И.

Судебное разбирательство

Адвокат Поляк М.И., по просьбе председателя СНТ И. и садоводов, обратилась в суд с иском о признании частично недействительным кадастрового учета земельного участка ОАО «Н» в части наложения на земельные участки СНТ И., признании права собственности 23 садоводов. Она указала в иске, что истцы (садоводы) более 10 лет открыто и добросовестно владеют земельными участками, обрабатывают и облагораживают земли общего пользования, оплачивают своевременно налог за земельный участок площадью 14 га, находящийся в собственности СНТ И. При этом из-за наложения границ, допущенного при постановке земельного участка ответчика на кадастровый учет, садоводы не могут приватизировать принадлежащие им участи. По ходатайству адвоката Поляк М.И. делу была назначена и проведена землеустроительная экспертиза. Согласно заключению эксперта имеется наложение границ земельных участков, принадлежащих ответчику на земельные участки садоводов СНТ И. Фактического наложения земельного участка ОАО Н. на земельный участок, принадлежащий СНТ И., не существует. В судебном заседании адвокат ссылалась на ст.304, 305 ГК РФ, а так же ст.9.1 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», указала, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Рассмотрение дела в суде. Решение суда

Суд, выслушав мнение представителя истцов, проверив материалы дела, оценив представленные адвокатом доказательства, посчитал, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме. Суд решил признать частично недействительным кадастровый учет земельного участка ОАО Н. в части наложения на земельные участки СНТ И., а так же признать право собственности садоводов на земельные участки.

Обстоятельства дела

К адвокату Поляк М.И. обратились клиенты с просьбой оказать юридической помощь по вопросу оформления в собственность бесплатно земельного участка, расположенного в Раменском муниципальном районе Московской области площадью 3357 кв.м. Граждане «А», «Б», «В» являлись долевыми собственниками жилого дома, унаследовав свои доли после смерти предшественников. На консультации адвоката граждане пояснили, что в течение нескольких лет они пытались оформить в общую долевую собственность расположенный при жилом доме земельный участок площадью 3357 кв.м., которым наследодатели владели на праве постоянного (бессрочного) пользования. С этим вопросом граждане обращались в Администрацию Раменского муниципального района Московской области, которая в свою очередь предлагала выкупить земельный участок по рыночной стоимости и права заявителей на бесплатное предоставление земельного участка не признавала.

Подготовка искового заявления

Адвокат Поляк М.И., проанализировав ситуацию, посоветовала клиентам обратиться в суд с иском об установлении факта владения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и признании права долевой собственности на земельный участок. Граждане «А», «Б», «В» обратились к адвокату Поляк М.И. с просьбой составить исковое заявление к Администрации Раменского муниципального района Московской области и представить интересы в Раменском городском суде Московской области. Адвокат Поляк М.И. подготовила исковое заявление, в котором указала, что согласно п.3, п.4 ФЗ от 25.01.2001 № 137-ФЗ (в ред. от 23.07.2013) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается. Поскольку право собственности на долю дома, расположенного на указанном земельном участке, было приобретено истцами в установленном законом порядке (в порядке универсального правопреемства), а их наследодатели владели данным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, то в силу прямого указания закона к ним перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Исходя из этого обстоятельства, адвокат в исковом заявлении указала, что истцы имеют право на бесплатную приватизацию земельного участка, находящегося при доме, в соответствии с долями в праве собственности на дом, в которой им необоснованно отказывают.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции

В Раменском городском суде Московской области адвокат поддержала требования, изложенные в исковом заявлении. Адвокат Поляк М.И. приобщила к материалам дела документы, подтверждающие правопреемство истцов с начала 20-го века. Адвокат также представила документы, подтверждающие изменение размера земельного участка в сторону уменьшения до размера, существующего на сегодняшний день и доказала, что спорный земельный участок площадью 3357 кв.м. поставлен на кадастровый учет в границах межевого плана, который соответствуют размеру и конфигурации участка после изъятия части земли. Раменский городской суд Московской области, изучив представленные материалы, вынес решение, согласно которому иск удовлетворил полностью: признал факт владения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, признал право общей долевой собственности на земельный участок.

Апелляционное рассмотрение дела

Ответчик - Администрация Раменского муниципального района МО, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, полагая, что у истцов отсутствуют основания для предоставления спорного земельного участка в собственность бесплатно. Истцы с доводами, изложенными ответчиком в апелляционной жалобе, не согласились. Адвокат Поляк М.И. указала, что ответчик необоснованно сделал вывод, что в представленных истцами документах (Свидетельстве о государственной регистрации права от 2008 г.) оснований для предоставления запрашиваемого земельного участка в собственность бесплатно не усматривается. В частности, ответчик не учел, что в соответствии с российским законодательством граждане, к которым перешли в порядке наследования права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки. Адвокат указала, что граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки. Истцами были представлены доказательства того, что все истцы, имеющие в фактическом пользовании спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом, приобрели доли в данном жилом доме в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР». Таким образом, ответчик необоснованно посчитал сроком возникновения права дату получения свидетельства о государственной регистрации, а именно 2008 год, тогда как право возникло в результате сделок, совершенных до 1990 года. Кроме того, адвокат Поляк М.И. отметила, что довод ответчика относительно того, что в материалах дела отсутствуют доказательства выделения истцам земельного участка площадью 3357 кв.м. не соответствует действительности. Адвокат представила доказательства (архивные выписки из похозяйственной книги, квитанции, подтверждающие уплату истцами земельного налога и т.д.), подтверждающие, что спорный земельный участок был оставлен за жилым домом с 1917 года, указав, что к истцам перешло не только право на домовладение, но и на земельный участок. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, изучив материалы дела, признала доводы апелляционной жалобы необоснованными и определила решение Раменского городского суда Московской области оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Раменского муниципального района Московской области – без удовлетворения.

Обстоятельства дела

Гражданка Ю. обратилась за юридической помощью к адвокату Коллегии адвокатов Тен Андрею Владимировичу. Она с 2003 года состояла в браке с гражданином А. В период брака супруг получил по договору дарения земельный участок в Московской области. Супругом было получено разрешение на строительство жилого дома на земельном участке. С 2004 г. по 2007 г. супруги возвели на земельном участке жилой дом. В летом 2008 г. по заказу супруга Бюро технической инвентаризации провело техническую инвентаризацию построенного жилого дома, но право собственности на жилой дом за супругом А. не было оформлено. С 2007 г. гражданка Ю. по лето 2011 г. фактически в нем проживала совместно с супругом А. и двумя малолетними детьми. Летом 2011 г. гражданка Ю. узнала, что супруг А. уже не является собственником земельного участка. Узнала, когда пришел новый собственник земельного участка гражданин К. и попросил освободить жилой дом и земельный участок. Как оказалось, супруг А. тайно от супруги осенью 2008 г. продал земельный участок гражданину Ж. , при этом был продан просто земельный участок, без какого-либо указания, что на земельном участке находится жилой дом и в нем проживают люди. Весной 2008 г. гражданин Ж. в таком же виде продал земельный участок гражданину К., который и заявил свои права на земельный участок и дом, построенный супругами Ю. и А.

Подготовка искового заявления

Адвокат Тен А.В. принял на себя обязательства по оказанию юридической помощи гражданке Ю. Им было подготовлено от имени гражданки Ю. исковое заявление в суд о признании договоров купли-продажи земельного участка между супругом А. и гражданином Ж., гражданином Ж и гражданином К. недействительными (ничтожными), о применении последствий недействительности сделок, а также о признании права собственности гражданки Ю. на жилой дом, построенный на земельном участке. Исковые требования основывались на том, что, на момент проведения сделки по отчуждению земельного участка супругом А. гражданину Ж, на земельном участке уже был возведен жилой дом. Положениями Земельного кодекса РФ (ч. 4 ст. 35) установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции

В ходе судебного разбирательства адвокатом А. были представлены многочисленные доказательства того, что на момент проведения первой сделки жилой дом уже был построен и был построен именно супругами Ю. и А. Были представлены договоры на строительство жилого дома, платежные документы, подтверждающие расходы на строительство, разрешение на строительство жилого дома, также были представлены многочисленные фотографии из семейного архива гражданки Ю. По адвокатскому запросу Тен А.В. были получены и представлены в суд документы инвентаризационного дела на жилой дом. По ходатайству адвоката Тен А.В. были вызваны и допрошены в качестве свидетелей представителей фирм подрядчиков, которые непосредственно участвовали в строительстве жилого дома, знакомые и соседи, которые подтвердили, что дом был построен супругами Ю. и А., и фактически в нем проживали до 2011 г. Ответчики Ж. и К. иск не признали, указав, что на момент совершения сделок по отчуждению земельного участка право собственности на жилой дом не было зарегистрировано, а, следовательно, не принадлежал супругам Ю. и А. Ответчик К. заявил встречный иск о признании права собственности на жилой дом, указав, что им летом 2011 года в было получено разрешение на строительство жилого дома, который уже находится на земельном участке. Судом первой инстанции в исковых требованиях гражданки Ю. было отказано в полном объеме. Встречный иск гражданина К. был удовлетворен в полном объеме, за ним было признано право собственности на жилой дом, находящийся на земельном участке. Кассационной инстанцией решение суда было оставлено в силе. Суды указали, что жилой дом не был сдан в эксплуатацию, право собственности на жилой дом не было зарегистрировано в установленном порядке, а, следовательно, жилой дом не был объектом права, т.е. не был объектом недвижимого имущества, принадлежащим супругу А. Поскольку земельный участок был продан третьему лицу, строение, находящееся на земельном участке, последовало новому собственнику земельного участка, согласно принципу нераздельности земельного участка и строения, установленного ст. 1 Земельного кодекса.

Апелляционное рассмотрение дела

Адвокатом Тен А.В. была подана надзорная жалоба в надзорную инстанцию, в которой было указано, что судами первой и кассационной инстанции были неправильно применены нормы материального права, регулирующих возникшие спорные правоотношения. Суд надзорной инстанции принял позицию адвоката Тен А.В. , отменил принятые судебные акты. Суд при вынесении Постановления указал, что выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении и толковании норма материального права. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. В ходе рассмотрения дела было бесспорно установлено, что супруги Ю. и А. за свой счет осуществили строительство жилого дома на земельном участке, принадлежащем на тот момент супругу А. на праве собственности, а, следовательно, именно супругов Ю. и А. возникло право собственности на возведено ими строение. На момент отчуждения супругом А. была уже проведена техническая инвентаризация жилого дома, что подтверждает существование недвижимого имущества на земельном участке, в связи с чем, независимо от отсутствия государственной регистрации права на жилой дом, супруг А. не вправе был производить отчуждение земли без находящегося на нем строения. Дело было направлено на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении в суде первой инстанции исковые требовании гражданки Ю. были удовлетворены в полном объеме.